【毅冰原创】谈谈如今的高房价和外贸出口之间的必然联系
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很多朋友或许会不经意间考虑到一个问题，就是如今国内的高房价是否会影响外贸出口？
如果从感性角度上看，貌似高房价套住了实体经济的资金，把很多原本或许投资于制造业的资金引入了楼市，从而影响了出口行业。这个论点不是说不对，但是认真分析起来，还是比较牵强的，至少并不全面。
我个人认为，从结果上看，高房价必然会影响外贸出口，这个毋庸置疑，但是分析原因，可以找到两个必然的联系点，我谈谈我的看法。
第一，就是上面提到的，制造业的资金大量进入楼市，造成许多的制造业空心化，这个情况是现实存在的。目前看来，楼市的回报率远高于制造业出口那纸片般的微利，很多企业家在如今的大环境下，主动收缩制造业的投入，从而转入投资性和盈利能力更好，也相对抗风险能力更大的楼市中去，纯粹从经济角度上看，算是一个相对理性的决策。
这在某种程度上也是商人对于市场的一种敏感。当眼前的出口行业利润微博，但是风险和投入并不小。这种情况下，把有限的资金投入相对稳健的资产配置和投资上去，不能说是一种错误方向。
而这其中，很多大企业、著名的民营企业、大型央企都开始大笔资金拿地建房，这同样给了市场一个看涨的未来预期，从而进一步推高资金对于楼市的涌入，那制造业和出口行业的相对疲软，就是显而易见的了。
说直白点，大家都觉得，买个房放几年，或许就是翻倍增长，再不济也是百分之二三十增长没问题，至少大亏的可能性相对比较低。那有一定资金实力的人，除了自己的爱好和理想外，谁会把大笔的资金都投入在只有平均5%毛利甚至更低的制造业上？更何况，这几年国际外贸环境并不好，需求疲软，而国内的内需也没有大幅增长的情况下，把资金做合理配置，转为高回报率和低风险的楼市投资，就是显而易见的决策了。
第二，上面第一点或许很多朋友会想到，可能也会本能联想到，但是第二点，就要相对深入一些了，就是从汇率入手来探讨房价和出口之间的联系。
先看国内房价，经过那么多年的增长和变革，如今已经属于一项“重资产”，想轻易去泡沫化并非那么容易，而不是一朝一夕可以搞定的问题。如果要动房价，让房价下行，但是不能损伤实体经济的增长，这就是一个相当棘手的问题，也是如今面临的两难处境。
我们假设房价继续增长，而且幅度不小，继续吸引大量资金涌入，投资和投机逐渐变成主流，或许就会在未来某一个点上，如上世纪八九十年代的日本般，经历了卢浮宫协议和广场协议后，日元升值推高了楼市和股市，也使得投机行为严重，在泡沫化到一定阶段时，突然双双崩盘，从而进入长期的萧条。外贸出口并不会因为楼市崩盘而带来多大起色，更大的可能性，就是如多米诺骨牌般，伴随着房价的倒塌而倒塌，然后在洗牌中重新寻找未来的发展机会。
另外一个很大的原因，就是大批已经拥有房产的高净值人士，从货币价值看已经拥有相当可观的资产情况下，必然会从安全角度考虑，把很多资产配置到海外。因为国内外资产的“位差”越来越高，也必然会让许多资本外流，这就是一个很现实的情况。说直白些，上海一套90平米的房产，可能价值在600多万人民币，可能一个上海家庭因为自住的需要跟孩子读书的需要，并不会轻易卖房。但是如果在上海拥有五六套甚至更多类似住房的人呢？或许就会卖掉一两套，来换取美国南加州一个相当棒的山景别墅，可以让孩子未来在美国读书时用，也为了自己的资产做一个平衡的配置，鸡蛋不放在一个篮子里。
那既然国内的公寓，能换取国外的别墅和联排，在某种情况下，很多高资产人士不约而同会选择配置部分资产到海外，这就把很多资金通过各种渠道外流，从而使得人民币兑美元的汇率承担重压。
换句话说，如果想限zhi资金外流甚至出逃，金融手段或许就是维系汇率稳定，不让本币对外贬值，但是这样做的后果就是，因为M2的问题，货币超发和资产高估值，使得通货膨胀加快，更多资金进入楼市，必然会影响外贸出口。
所以总体上看，一个国家如果资产泡沫化严重，那就只能二选一，要么选择维护本币的汇率，要么就选择维护资产价格，鱼和熊掌不可兼得。那有没有可能既维护本币汇率，也能让资产不贬值呢？理论上可以，这需要跨越一个经济学上的“中等收入陷阱”，也就是让楼市软着陆，挤出大量的投机资本，在没有大量利润预期的情况下，重新回流制造业，从而进一步拉动制造业的变革和外贸的增长。
可以这么说，如今国内房价和外贸的必然联系是，只要房价继续迅速增长，制造业就必然将空心化维系下去，增长缓慢，各行各业难以有大的技术变革出现，外贸出口不会有太大起色，单纯靠金融手段难以解决外贸疲软的问题。
毅冰
2016年7月28日
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确实，在利润的驱动下，会有更多的资金涌入楼市。深圳房价，在去年6月开始 大涨时，让很多人尝到了一定的甜头，很多人开始 把目光转向楼市。同时制造和出口疲软下，很多企业在加速倒闭。要想制衡这两种的不平稀衡，需要一个长期的战略。 -
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在广东混了好几年，见过大量优质工厂转型房地产然后破产……
我觉得目前可行的是让投机者看到房地产利润下降无利可图，制造业利润上升。
所以国家一边打压楼市一边减税……
效果如何不得而知。 -
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在外贸圈上又发现一个牛人！希望继续分享！ -
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高房价影响的太多了，方方面面，当然包括外贸了 -
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联系有，不过应该不是决定的因素。主要看国家和地区怎么开发。 -
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这两者有关系吗？ 又不只是只有房地产跟出口。 遇上买房子了写一篇出口跟房地产的帖子， 遇上出去旅游了再写一篇旅游业跟出口的帖子？ 房地产投资慢慢会由顶峰趋于向下走的趋势， 但是旅游业由于人们满足温饱以后就会考虑精神文明而走向上趋势，几十年以后一袋麦子可以换一套房子（我们初中一次考试试卷上面说的），但是几十年以后旅游业会有一个大繁荣， 现在也可以看出苗头吧！ 不会再写一篇旅游业跟出口的关系吧？ -
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制造业才是一个国家的灵魂
可惜大多数有钱人把资金全部套在了房地产业 作死了国内的制造业 -
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懂这么多，你家人知道吗 -
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当然有联系，房价的增长时刻在牵动着国家的经济和各行各业，相互关联的吧。 -
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很多朋友或许会不经意间考虑到一个问题，就是如今国内的高房价是否会影响外贸出口？
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我个人认为，从结果上看，高房价必然会影响外贸出口，这个毋庸置疑，但是分析原因，可以找到两个必然的联系点，我谈谈我的看法。
第一，就是上面提到的，制造业的资金大量进入楼市，造成许多的制造业空心化，这个情况是现实存在的。目前看来，楼市的回报率远高于制造业出口那纸片般的微利，很多企业家在如今的大环境下，主动收缩制造业的投入，从而转入投资性和盈利能力更好，也相对抗风险能力更大的楼市中去，纯粹从经济角度上看，算是一个相对理性的决策。
这在某种程度上也是商人对于市场的一种敏感。当眼前的出口行业利润微博，但是风险和投入并不小。这种情况下，把有限的资金投入相对稳健的资产配置和投资上去，不能说是一种错误方向。
而这其中，很多大企业、著名的民营企业、大型央企都开始大笔资金拿地建房，这同样给了市场一个看涨的未来预期，从而进一步推高资金对于楼市的涌入，那制造业和出口行业的相对疲软，就是显而易见的了。
说直白点，大家都觉得，买个房放几年，或许就是翻倍增长，再不济也是百分之二三十增长没问题，至少大亏的可能性相对比较低。那有一定资金实力的人，除了自己的爱好和理想外，谁会把大笔的资金都投入在只有平均5%毛利甚至更低的制造业上？更何况，这几年国际外贸环境并不好，需求疲软，而国内的内需也没有大幅增长的情况下，把资金做合理配置，转为高回报率和低风险的楼市投资，就是显而易见的决策了。
第二，上面第一点或许很多朋友会想到，可能也会本能联想到，但是第二点，就要相对深入一些了，就是从汇率入手来探讨房价和出口之间的联系。
先看国内房价，经过那么多年的增长和变革，如今已经属于一项“重资产”，想轻易去泡沫化并非那么容易，而不是一朝一夕可以搞定的问题。如果要动房价，让房价下行，但是不能损伤实体经济的增长，这就是一个相当棘手的问题，也是如今面临的两难处境。
我们假设房价继续增长，而且幅度不小，继续吸引大量资金涌入，投资和投机逐渐变成主流，或许就会在未来某一个点上，如上世纪八九十年代的日本般，经历了卢浮宫协议和广场协议后，日元升值推高了楼市和股市，也使得投机行为严重，在泡沫化到一定阶段时，突然双双崩盘，从而进入长期的萧条。外贸出口并不会因为楼市崩盘而带来多大起色，更大的可能性，就是如多米诺骨牌般，伴随着房价的倒塌而倒塌，然后在洗牌中重新寻找未来的发展机会。
另外一个很大的原因，就是大批已经拥有房产的高净值人士，从货币价值看已经拥有相当可观的资产情况下，必然会从安全角度考虑，把很多资产配置到海外。因为国内外资产的“位差”越来越高，也必然会让许多资本外流，这就是一个很现实的情况。说直白些，上海一套90平米的房产，可能价值在600多万人民币，可能一个上海家庭因为自住的需要跟孩子读书的需要，并不会轻易卖房。但是如果在上海拥有五六套甚至更多类似住房的人呢？或许就会卖掉一两套，来换取美国南加州一个相当棒的山景别墅，可以让孩子未来在美国读书时用，也为了自己的资产做一个平衡的配置，鸡蛋不放在一个篮子里。
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所以总体上看，一个国家如果资产泡沫化严重，那就只能二选一，要么选择维护本币的汇率，要么就选择维护资产价格，鱼和熊掌不可兼得。那有没有可能既维护本币汇率，也能让资产不贬值呢？理论上可以，这需要跨越一个经济学上的“中等收入陷阱”，也就是让楼市软着陆，挤出大量的投机资本，在没有大量利润预期的情况下，重新回流制造业，从而进一步拉动制造业的变革和外贸的增长。
可以这么说，如今国内房价和外贸的必然联系是，只要房价继续迅速增长，制造业就必然将空心化维系下去，增长缓慢，各行各业难以有大的技术变革出现，外贸出口不会有太大起色，单纯靠金融手段难以解决外贸疲软的问题。
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在广东混了好几年，见过大量优质工厂转型房地产然后破产……
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所以国家一边打压楼市一边减税……
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高房价影响的太多了，方方面面，当然包括外贸了
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这两者有关系吗？ 又不只是只有房地产跟出口。 遇上买房子了写一篇出口跟房地产的帖子， 遇上出去旅游了再写一篇旅游业跟出口的帖子？ 房地产投资慢慢会由顶峰趋于向下走的趋势， 但是旅游业由于人们满足温饱以后就会考虑精神文明而走向上趋势，几十年以后一袋麦子可以换一套房子（我们初中一次考试试卷上面说的），但是几十年以后旅游业会有一个大繁荣， 现在也可以看出苗头吧！ 不会再写一篇旅游业跟出口的关系吧？
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制造业才是一个国家的灵魂
可惜大多数有钱人把资金全部套在了房地产业 作死了国内的制造业
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